Modernisierungsmieterhöhung bei Kostensteigerung von mehr als 10 Prozent

Was passiert, wenn bei einer Modernisierung die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt? Verlängert sich die Frist für das Inkrafttreten der Mieterhöhung um 6 Monate für den gesamten Betrag der Modernisierungsmieterhöhung oder nur für den übersteigenden Teil? Weiterlesen

Anforderungen an Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Welche Anforderungen muss das einem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfüllen? Muss es beispielsweise die Mietentwicklung der letzten vier Jahre darstellen? Weiterlesen

Berichtigung des Grundbuchs nach Identitätsdiebstahl

Was tun, wenn der (eingetragene) Eigentümer eines Grundstücks oder einer Wohnung behauptet, er sei gar nicht Eigentümer geworden? Kann er Beschwerde einlegen gegen seine Eintragung als Eigentümer? Kann er eine Berichtigung des Grundbuchs verlangen? Weiterlesen

Keine Verwertungskündigung durch Bankauflagen

Kann der Vermieter eine Verwertungskündigung mit Auflagen der Bank begründen?

Das Mietrecht sieht vor, dass ein Wohnraummietverhältnis gekündigt werden kann, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, §§ 573 d Abs. 1, 2, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Das Gesetz sagt jedoch nicht klar, wann ein solcher erheblicher Nachteil vorliegt. Diese Frage beschäftigt deutsche Gerichte daher oft.  Das AG Bremen hatte zu entscheiden, ob die Fortführung des Mietverhältnisses angesichts anderslautender Auflagen der finanzierenden Bank einen solchen erheblichen Nachteil zu Folge haben kann. Weiterlesen

Räumung bei Untermiete im einstweiligen Rechtsschutz

Wie muss der Vermieter bei Untervermietung nur einzelner Zimmer einer Wohnung seinen Anspruch auf Räumung bei Untermiete geltend machen?

Der Vermieter kann vom Untermieter gemäß § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Das setzt wie bei § 546 Abs. 2 BGB Allein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz oder mittelbaren Besitz voraus. Was eigentlich selbstverständlich klingt, musste vom Landgericht Berlin trotzdem förmlich entschieden werden. Im vorliegenden Fall hatte der Hauptmieter die überlassene Wohnung zimmerweise vermietet. Der Vermieter verlangte trotzdem vom Untermieter die Räumung der gesamten Wohnung. Das Gericht gewährte die Räumungsverfügung nur für die gem. Untermietvertrag überlassenen Räume. In der anwaltlichen Praxis kann es manchmal trotzdem angeraten sein, die Räumung der gesamten Wohnung zu verlangen. Gerade Untermietverhältnisse sind oft unklar und schwer zu fassen. Daher ist es vertretbar in Kauf zu nehmen, dass das Gericht ggf. einen Teil des Antrags abweist. LG Berlin, Beschluss vom 21. Juli 2015 – 67 T 149/15

Kleinreparatur-Klausel unwirksam für Spiegel und Verglasungen

Enthält der Mietvertrag eine formularvertragliche Kleinreparaturklausel, die ausdrücklich auch Teile der Mietsache umfasst, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind („Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw.“), ist diese im Zweifel nach § 307 BGB insgesamt unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen. Weiterlesen

Großbaustelle in Nachbarschaft als Mangel

Beeinträchtigungen, die im Zusammenhang mit einer Großbaustelle eintreten, können auch im Innenstadtbereich einer Großstadt nach den Umständen des Einzelfalls einen Mangel eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts begründen. Das Aufstellen zahlreicher Baucontainer und weiterer Baustelleneinrichtungen Weiterlesen

Sanktionen gegen Verwalter bei Überlassen einer Sozialwohnung ohne Wohnberechtigungsschein

Überlässt der Verwalter eines im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichteten Gebäudes eine der Belegungsbindung unterliegende Wohnung einer Mieterin ohne Wohnberechtigungsschein überlassen  verstößt er schuldhaft gegen § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG. Er kann damit zur Zahlung einer Geldleistung gem. § 25 WoBindG herangezogen werden. Diese Zahlung kann auch über einen sehr langen Zeitraum, längstens jedoch bis zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ verlangt werden. Weiterlesen

Mietminderung nach Vertragsende?

Gibt der Mieter die Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter zurück, so hat der (frühere) Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung – regelmäßig in Höhe der früheren Miete, § 546 a BGB.

Entsteht während der Mietzeit ein minderungsrelevanter Mangel, so hat dies eine Mietminderung zur Folge, § 536 Abs. 1 BGB.

Wie verhält es sich, wenn ein eigentlich minderungsrelevanter Mangel nach dem Ende des Mietverhältnisses entsteht? Wird die Nutzungsentschädigung ebenfalls gemindert?

Der BGH hat in seinem Urteil vom 27. Mai 2015 Weiterlesen

Kein einstweiliger Rechtsschutz gegen Baumaßnahmen des Vermieters bei Zuwarten des Mieters

Das Landgericht Berlin hat in den letzten Jahren immer wieder Baumaßnahmen des Vermieters im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gestoppt.  Auch im aktuellen Fall wollte der Mieter per einstweiliger Verfügung Baumaßnahmen des Mieters stoppen. Anders als auf den ersten Blick zu erwarten gewesen wäre, lehnte das Landgericht Berlin den Erlass einer einstweiligen Verfügung diesmal ab. Was war der Unterschied zu den anderen Fällen? Weiterlesen

Keine Mieterhöhung bei Fördermiete in Berlin?

Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam, so das Landgericht Berlin in seinem Beschluss vom 26. März 2015 – 67 S 77/15.

§ 557 BGB führt in seinen ersten drei Absätzen auf, welche Mieterhöhungen für preisfreien Wohnraum zulässig sind Weiterlesen

Eigenbedarfskündigung auch bei großzügigem Wohnbedarf

1. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.

2. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, Weiterlesen

Auszahlung von Schönheitsreparaturen an den Mieter

Hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Auszahlung von Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparatur-Klauseln sind in den letzten Jahren oft Streitpunkt geworden. Meist wird um die Wirksamkeit der Klausel gestritten. Der BGH hatte nun einen Fall zu entscheiden, in dem sich der Mieter nicht auf die Unwirksamkeit der Klausel berief, sondern vielmehr aus der Klausel selbst einen Anspruch auf Auszahlung des „Schönheitsreparaturkosten-Anteils“ der Miete verlangte. Weiterlesen

Kündigung wegen airbnb-Anzeige

Die Untervermietung einer Mietwohnung an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. In der Praxis kann der Vermieter dem Mieter eine Untervermietung nur selten gerichtsfest nachweisen. Das Landgericht Berlin hat jetzt gezeigt, dass unter bestimmten Umständen auch das Aufrechterhalten einer Anzeige, hier auf „airbnb“ genügt. Weiterlesen

Angemessenheit der Umlage von Verwaltungskosten im Gewerberaummietrecht

Wie wird die Angemessenheit der Umlage von Verwaltungskosten im Gewerberaummietrecht bestimmt?

Darf der Vermieter die Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen, so hat er das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Der BGH hatte sich nun mit der Frage der Angemessenheit der Umlage von Verwaltungskosten zu beschäftigen. Weiterlesen

Behandlung eines unvollständig ausgefüllten Mietvertrages

Was passiert, wenn der Formular-Mietvertrag unvollständig ausgefüllt worden ist?

Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Formularvarianten „monatlich“, „vierteljährlich“ und „jährlich“ an, ist gemäß § 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht Weiterlesen

Kein Mietübergang bei Übergang der Verfügungsbefugnis auf Kapitalverwaltungsgesellschaft

Gehen bei der Einbringung einer Immobilien in ein Spezialsondervermögen auch die Mietverhältnisse auf die Kapitalverwaltungsgesellschaft über?

Immobilien werden immer öfter als indirekte Kapitalanlage vermarktet. Hierfür gibt es verschiedene Arten von Investmentvehikeln. Im vom Amtsgericht Offenbach im Versäumnisurteil vom 17. Dezember 2014 – 37 C 261/14 – entschiedenen Fall brachte die Eigentümerin die Immobilie in ein sog. Spezialsondervermögen ein, wobei die Verfügungsbefugnis und die operative Verwaltung überging, das rechtliche Eigentum jedoch bei der bisherigen Eigentümerin verblieb. Der Verbleib des Eigentums führt dazu, dass § 566 BGB nicht anwendbar ist, die Vermieterposition sich also nicht ändert. Weiterlesen

Verwirkung bei Wertsicherungsklauseln

Verliert der Vermieter seinen Mieterhöhungsanspruch aus Wertsicherungsklauseln, wenn er vier Jahre lang keine Indexmieterhöhung vornimmt?

Wertsicherungsklauseln sind bei langlaufenden Verträgen sehr beliebt. Durch die Wertsicherungsklauseln verliert der Mietzins auch bei langen Zeiträumen nicht seinen Wert. Gleichzeitig sind  Wertsicherungsklauseln jedoch für viele Praktiker schwierig zu handhaben. Zum einen besteht das Risiko der Unwirksamkeit von Wertsicherungsklauseln. Zum anderen bereitet die Umsetzung von Wertsicherungsklauseln immer wieder Probleme.

In dem vorliegenden Fall wurde die Indexmieterhöhung gleich ganz unterlassen. Manche Nutzer denken, dies macht bei Wertsicherungsklauseln nichts aus. Viele Wertsicherungsklauseln enthalten nämlich eine Regelung, wonach die Indexmieterhöhung automatisch eintritt und ggf. nachgeholt werden kann. Dies sollt jedoch nicht überstrapaziert werden.

Verlangt ein Vermieter über 4 Jahre lang nicht die erhöhte, gem. Wertsicherungsklausel und Indexentwicklung eigentlich zu zahlende Miete, so kann der Anspruch gem. § 242 BGB verwirkt sein. Dies hat das OLG Nürnberg vor kurzem entschieden und die Anforderungen an die Überwachung von Wertsicherungsklauseln hierdurch verschärft.

Für eine Verwirkung genügt nicht der reine Zeitablauf , so bereits der BGH in seinem Urteil vom 20. Oktober 1988 – VII ZR 302/87. Notwendig ist das Hinzutreten Weiterlesen

Kündigung bei Nichtzahlung des JobCenters

Droht die Kündigung, wenn der Mieter die Zahlung durch das JobCenter nicht überwacht?

Der Mieter muss sich selbst darum kümmern, dass das JobCenter die Mietschulden des Mieters begleicht. Er darf sich nicht darauf verlassen, das JobCenter auf Grund einer einstweiligen Verfügung (gegen das JobCenter) rechtzeitig die Mietschulden begleicht. Im Verhältnis zum Vermieter ist allein entscheidend, dass die Mietschulden Weiterlesen

Fristlose Kündigung bei Untervermietung an Touristen

Kann der Vermieter die Untervermietung einer Wohnung an Touristen verhindern? Darf er sogar (fristlos) kündigen?

Die Untervermietung an Touristen ist inzwischen in manchen Großstädte zu einem echten Problem geworden. Die gewerbliche Untervermietung einer Wohnung an Touristen berechtigt den Vermieter nicht nur zur ordentlichen, sondern auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB.

Im Falle einer gewerblichen Untervermietung muss der Vermieter Weiterlesen

Urkundenprozess statthaft für Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung

Darf der Vermieter bei der Geltendmachung einer Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung den (meist schnelleren) Weg des Urkundenprozesses wählen?

Die Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess ist statthaft, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden Weiterlesen

Kein Mietminderungsverzicht durch Vertragsverlängerung

Verliert der Mieter durch die Verlängerung des Mietvertrages unter Umständen seine Mietminderungsrechte wegen vorangegangener Mängel?

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt regelmäßig nicht dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Mietminderungsrechten Weiterlesen

Personenmonate in der Betriebskostenabrechnung

Ist die Betriebskostenabrechnung nach „Personenmonaten“ zulässig? Diese Abrechnung wird oft als gerecht empfunden. Die Personenmonate bereiten aber immer wieder Probleme.

Die Zulässigkeit der Abrechnung der Betriebskosten über Personenmonate wurde nunmehr durch den BGH bestätigt. Die Abrechnung über Personenmonate versucht die tatsächlichen Verbräuche der Mieter genauer zu erfassen. Wichtig ist, dass sie es dem Mieter ermöglicht, Weiterlesen

Vermieterpfandrecht in der Insolvenz des Mieters

Wie gut schützt den Vermieter sein Vermieterpfandrecht in der Insolvenz des Mieters?

Gerät ein Mieter in Zahlungsschwierigkeiten, setzt ein „Windhundrennen“ ein um die Sicherung etwaig vorhandener Vermögenswerte. Das vorhandene Vermögen reicht nie für alle Gläubiger.  Dem Vermieter steht das Vermieterpfandrecht in der Insolvenz zu. Häufig behaupten aber auch andere Gläubiger Rechte an Vermögenswerten zu haben. Die Gerichte haben dann zu entscheiden, wer als erster durchs Ziel gegangen ist und sich aus dem jeweiligen Vermögenswert befriedigen Weiterlesen

Betriebskostenabrechnung ohne Angabe aller Rechenschritte

Ist eine Betriebskostenabrechnung ohne Angabe aller Rechenschritte formell wirksam?

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat. Weiterlesen

Keine Pflicht zur Offenlegung der Vertretung bei Mieterhöhungsverlangen?

Die meisten Eigentümer vertrauen die Verwaltung Ihrer Immobilie einer Hausverwaltung an. Was passiert, wenn der Verwalter im Mieterhöhungsschreiben vergisst klarzustellen, dass er den Eigentümer vertritt?

Der BGH hatte in seinem Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 231/13 – zu entscheiden, ob ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, wenn sich die Vertretung des Eigentümers nicht aus dem Mieterhöhungsverlangen selbst ergibt, sondern nur aus anderen Umständen. Weiterlesen

Kein Datenschutz für Mieter? Einsichtnahmerecht in Verbrauchsdaten anderer Mieter

Was dürfen Mieter über ihre Nachbarn wissen? Haben Sie ein Recht auf Einsichtnahme in die Daten anderer Mieter?

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 17. Oktober 2013 – 67 S 164/13 – mit  der Frage zu befassen, ob der Mieter im Rahmen der Prüfung der Heizkostenabrechnung einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten der anderen Mieter hat. Weiterlesen